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Locazioni al tempo del coronavirus

Prosegue con grande successo di pubblico, la rubrica di ReportSicilia.com “Consiglio legale” che propone esiti di ricerche e pareri legali di veri professionisti ed esperti del settore forense. L’articolo che segue chiarisce alcuni aspetti legati al mondo delle locazioni immobiliari, nell’attuale drammatica emergenza sanitaria.

L’attuale scenario economico ha determinato, più o meno trasversalmente, forti preoccupazioni sulla possibilità di prosecuzione delle attività aziendali e commerciali. Stiamo assistendo da un lato alla limitazione della possibilità di produrre (chiusure imposte o indirettamente determinate dai divieti collateriali) e, dall’altro, all’assenza di misure reali che possano “congelare” i costi di produzione. In questo contesto assume rilevo, per molti, la possibilità di sospendere il pagamento del canone di affitto corrispondente all’impossibilità di produrre reddito sufficiente a sostenerne il relativo costo. Se da un lato si può sostenere, con scarso rischio di smentita, che la misura varata dal Governo (credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo) sia del tutto inadeguata a dare risposta ai commercianti e/o piccole e medie imprese che tale costo sono chiamate a sostenere, dall’altro è evidente che le stesse non potranno adempiere puntualmente agli obblighi contrattualmente assunti. Quid Iuris? Vi è o no la possibilità di sospendere il pagamento del canone di locazione di un immobile in costanza dell’attuale contingenza economico/sanitaria pur in assenza di una specifica disposizione del Decreto “ Cura Italia”? E’ un tema su cui saranno certamente chiamati a pronunciarsi i Tribunali di tutta Italia ma, sperando di dare contributo seppur minimo, analizziamo quali norme potrebbero venire in soccorso del conduttore in difficoltà. L’analisi del quadro normativo di riferimento non può che trovare un primo approdo nel dettato dell’art. 27 della L. 392/78  (c.d. legge equocanone) in virtù del quale, in presenza di gravi motivi, al conduttore è concesso il diritto di recedere con preavviso di 6 mesi. 

Tale rimedio, tuttavia, risulta scarsamente applicabile poiché, se per un verso implica la cessazione dell’attività esercitata nei locali oggetto della locazione dall’altro postula comunque il pagamento dei canoni per il semestre di preavviso per cui è ragionevole desumere che, tale soluzione, troverà scarsissima applicazione pratica. Fuori dalla legge sulle locazioni, vanno analizzati quindi i rimedi che il codice civile appronta verificandone poi, caso per caso, la riconducibilità al caso concreto. Ed in tale contesto assume rilievo certamente l’ipotesi delineata dall’art. 1258 cod. civ ovverosia l’impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta. In tale caso caso al conduttore viene offerta la possibilità di liberarsi dall’obbligazione (pagamento del canone) eseguendo solo la prestazione per la parte che è rimasta possibile (ad esempio pagamento attualizzato ai giorni di effettiva possibilità di utilizzo dell’immobile). Ne discende che, cessata la causa di che ha determinato l’impossibilità parziale l’originaria previsione contrattuale è destinata a riprendere l’originaria dimensione. Scenario apparentemente simile, ma diverso nei presupposti e negli effetti,  è quello  delicato dall’art. 1464 cod.civ. che disciplina la c.d. “impossibilità parziale sopravvenuta” il quale dispone “ Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”. A differenza dell’ipotesi analizzata in precedenza, in questo caso, la valutazione sull’impossibilità parziale va condotta sugli obblighi del Locatore il quale, quindi, dovrebbe trovarsi nell’impossibilità di consegnare e mantenere il bene secondo l’uso contrattuale (art. 1575 c.c.) per effetto dell’epidemia e quindi delle relative norme contingenti. Si ritiene, condividendo l’orientamento di alcuni autori (tra gli altri L. Kowalski)  che a seguito dei provvedimenti di chiusura delle attività commerciali di cui al DPCM 11.3.2020, sia da ritenere ammissibile il configurarsi di una chiara ipotesi di impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione codisticiamente prevista all’art.1256 cc. Ed invero, il divieto di esercitare l’attività costituisce è il presupposto giuridico dell’impossibilità per il conduttore di utilizzare l’immobile poichè, la mancata produttività e quindi l’assenza di produzione di reddito, determina l’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione (pagamento del canone). 

Il conduttore quindi, in tale contesto, non può ritenersi responsabile del ritardo nell’adempimento precisando tuttavia che, per l’appunto, si tratta di una causa che giustifica la momentanea sospensione dei canoni e quindi una mera prostergazione dell’obbligo di pagamento che andranno corrisposti (tutti) al verificarsi della causa di cessazione momentanea dell’attività. Tra i rimedi previsti dal codice civile, infine, merita di essere menzionata, seppur in via meramente residuale, quella che, nell’ordinamento vigente, viene definita “eccessiva onerosità” prevista e disciplinata dall’art. 1467 cod. civ. idonea, tuttavia, a determinare la possibile risoluzione del contratto da parte del conduttore scongiurando la necessità di dover provvedere al preavviso di sei mesi ed al relativo pagamento. Unico riflesso di rilievo è dato, in questo caso, dalla possibilità concessa al locatore di offrire una riduzione del canone idonea a ricondurre le prestazioni contrattuali in quel bilanciamento esistente all’atto della stipula eliminando cosi l’onerosità sopravvenuta. Nota a parte merita la disposizione contenuta all’art. l’art. 91 del DL 18/2020 (decreto Cura Italia) rubricato: “Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici”  in virtù del quale viene disposto “ L’inserimento del comma 6bis nell’art.3 del DL 6/2020 convertito con modificazioni dalla Legge 13/2020 prescrivendo “6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Per mera comodità di lettura, si ricorda che l’art. 1218 cc prevede che “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno se non prova  che l’inadempimento o il ritardo  è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile” mentre, il successivo art. 1223 dispone “Il risarcimentodeldanno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”. In estrema sintesi, in presenza di ritardi od omessi adempimenti, determinati dalla particolare contingenza epidemiologica, si potrà sempre invocare l’impossibilità della prestazione per rispetto delle misure di contenimento di cui al DL 6/2020 in tema di “ misure  urgenti   in   materia   di contenimento e gestione dell’emergenza  epidemiologica  da  COVID-19”. Auspicando la massima collaborazione dei proprietari di immobili locati ad attività colpite dall’attuale crisi, va chiarito che, di certo, la stessa non attribuirà mai il diritto del conduttore di auto ridursi il canone di locazione. Ragione questa che, sotto il profilo pratico, in caso di rifiuto del locatore ad addivenire ad una soluzione concordata nel rispetto dei rispettivi diritti di salvaguardia economica non rimarrà altro che affidare la questione al Tribunale competente dovendo segnalare, per completezza espositiva, che per il conduttore è necessario esperire la mediazione obbligatoria (prevista dalla materia) sperando che, questa possa essere strumento utile alla composizione delle controversie e sopratutto strumento utile a non affaticare i Tribunali già appesantiti da altre e diverse questioni. 

Avv. Vincenzo Minnella 

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